Почему в Алтайском крае растет кредитование индивидуального жилищного строительства, если спроса нет

Рынок индивидуального жилищного строительства в Алтайском крае переживает парадоксальную ситуацию: при снижении темпов ввода домов и падении продаж земельных участков кредитование ИЖС растет. Разбираемся, что стоит за этим противоречием и как новые правила ипотеки меняют поведение застройщиков и покупателей.

Неприятная тенденция

Министр строительства и ЖКХ Алтайского края Иван Гилёв говорит, что за последние 7 лет вместе с общей динамикой ввода жилья наблюдалось увеличение доли ИЖС. Последнее время она сохраняется, но темпы ввода снижаются.

По итогам восьми месяцев ввод ИЖС уменьшился на 17 % по отношению к прошлому году, снизилось и число продаж земельных участков, что создает почву для дальнейшего сжатия рынка. Это связано с сокращением программ льготной ипотеки.

– Все программы стимулирования спроса закончены, и началось снижение на рынке как МКД, так и ИЖС, – объясняет министр. – К тому же государство ужесточает контроль за индивидуальным строительством. Здесь так же, как и в многоэтажном, начали применять банковское проектное финансирование, предусматривающее хранение средств покупателей на счетах эскроу.

С одной стороны, это повышает стоимость дома, с другой – страхует от дефолта со стороны строительной компании.

– Сегодня порядка 250 индивидуальных домов возводится в рамках проектного финансирования. И 53 алтайских застройщика заявили о готовности работать с эскроу-­счетами, то есть они переходят к более цивилизованным отношениям и имеют возможность легче привлекать банковское кредитование, – считает Гилёв.

Исчезли как класс

Девелопер Михаил Кочетов считает, что спрос этого года на земельные участки для застройки после взрывного роста вернулся на уровень 2019 года и он вполне нормальный.

– Это хороший объем, который обеспечен платежеспособным спросом, – говорит девелопер.

Правда, тут же уточняет, что за последние семь лет стоимость сотки земли с коммуникациями выросла с 75 тыс. до 260 тыс. руб.

Люди идут в ИЖС, так как цена квадратного метра в нем значительно ниже, чем в квартире, но не столь охотно, как раньше, констатирует Михаил Кочетов. Клиенты, которые раньше были сориентированы только на льготную ипотеку, исчезли. В результате на рынке много нераспроданных земельных участков.

Девелоперы снизили темпы ввода объектов социально-­бытовой инфраструктуры на территории поселков. Также в объеме продаж земли падает доля застройщиков, возводящих несколько объектов, в пользу граждан, которые хотят построить дом для себя.

Среди неприятных тенденций Кочетов отмечает дифференциацию жителей поселков по уровню доходов. В одном и том же ЖК стоят дома, купленные в счет сельской ипотеки за 3 млн руб­лей, и особняки стоимостью под 100 млн руб.

– И когда налаживаешь сервис, то за него надо платить. И эта плата для одних оказывается чрезмерной, а другим не нравится уровень предлагаемых управляющей компанией услуг, – объясняет предприниматель.

С банком – удобно

Еще один тренд в ИЖС – возведение поселков в режиме комплексного развития территории. В крае есть несколько таких проектов, курируемых корпорацией ДОМ.РФ.

– Хотя там есть проблемы и большие риски, – отметил Иван Гилёв.

Руководитель по развитию партнерского канала Сибирского центра «Банк ДОМ.РФ» Вадим Жеребков сообщил, что средняя стоимость строящегося индивидуального дома в Алтайском крае составляет 7,5 млн руб. И это значит, что большинство клиентов под льготные программы кредитования уже не подходят. Тем не менее он отмечает, что подрядчики адаптировались к отмене льготной ипотеки и проектному финансированию и кредитование растет. В январе – июле, по данным ЦБ, в регионе выдали почти на 4,7 млрд руб­лей кредитов на ИЖС. И это + 78,1 % год к году. Причем темп даже выше среднероссийского (+ 55,8 %). Сейчас в крае десятки подрядчиков занимаются строительством индивидуальных жилых домов. В рамках проектного финансирования кредиты им выделяются частями по мере освоения средств. При этом у банка есть возможность заменить подрядчика, если он не справится со своими обязательствами. То есть гражданин, который взял ипотеку, не будет обманут.

Вот и руководитель компании «Свои» Дмитрий Кокарев подтвердил, что ему очень удобно взаимодействовать с «Банком ДОМ.РФ» в рамках проектного финансирования.

– Да и клиент больше доверяет тем подрядным организациям, которые работают с эскроу-­счетами, тем более это не ведет к удорожанию продукта, по крайней мере в моем случае, – уточнил предприниматель.

Обеспечь соцкультбытом

Председатель комитета по строительству, архитектуре Барнаула Роман Тасюк говорит, что для мэрии развитие частной застройки является приоритетом. И если до 2018 года вводилось в строй около 100 тыс. м2 индивидуальных домов, то по итогам 2025‑го – 220 тыс. м2. В то же время доля МКД сократилась с 400 тыс. до 250 тыс. м2.

В настоящее время бурно развивается поселок Центральный, территория напротив п. Лесного. Но дальнейший рост сдерживается нехваткой транспортной и социальной инфраструктуры.

– Мы приветствуем подход застройщиков, которые под ключ сдают поселки, создавая комфортные условия для их жителей, – говорит Тасюк, замечая, что и мэрия при поддержке краевых властей строит школы и дороги для новоселов.

А вот председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин недоволен усилиями чиновников в этом направлении. Он считает, что если муниципалитет выделил территорию под поселок, то должен обеспечить его и соцкультбытом. Поскольку девелоперу эти затраты не потянуть, он их переложит в стоимость участков. И эта земля станет роскошью для большинства желающих на ней строиться.

– ДОМ.РФ требует, чтобы в каждом поселке, под который выделил место, были небольшая школа и детский сад. Но это нерационально, – считает Мишустин.

Он предлагает создать на уровне регионального Минстроя подразделение, которое бы курировало строительство инфраструктуры в пригородных поселках. Эта идея руководителя Союза строителей высказывается им не единожды, но по понятным причинам не поддерживается наверху.

Богатые тоже есть

Михаил Кочетов уверен, что в среднесрочной перспективе предпосылки для оживления рынка ИЖС отсутствуют. Драйвером роста может быть только появление доступных кредитов. Также он прогнозирует сокращение качества инфраструктуры будущих участков. Она стоит денег, а люди голосуют кошельком за более дешевый продукт.

Тем не менее остается неудовлетворенный спрос на поселки бизнес- и комфорт-­класса. Конечно, богатых в Алтайском крае не много, но они есть и хотят большей приватности и комфорта. И, следуя их пожеланиям, девелоперы готовят проект такого поселка недалеко от Барнаула. В нем будет около 50 участков площадью 15–17 соток.

Иван Гилёв ждет снижения стоимости кредитов и расширения покупательной способности наших граждан. И если будет больше заказчиков, то за счет эффекта масштаба строители могут снизить себестоимость.

Не боятся

А президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина и вовсе считает, что рынок вторичного жилья начал восстанавливаться раньше возвращения дешевой ипотеки, когда она была на уровне 10–12 % годовых (сегодня такие кредиты выдают в среднем под 19,5 %).

Она говорит, что у нее немало клиентов мечтают о частном доме.

– Желание жить на земле у наших земляков в крови, так как тут есть свой гараж, участок, а во‑вторых, индивидуальное жилье дешевле, чем городское, поэтому запросы по малоэтажке были, есть и будут, – уверена Марина Ракина.

Но клиент хочет заплатить и не испытывать проблем с недоделками, коммунальной и социальной инфраструктурой. Максимум, на что он готов, так это расставить мебель и жить.

Основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов добавляет, что люди покупают не просто дом, а среду обитания, то есть инфраструктуру, сервис, соседство и сообщество. Уходят в прошлое гигантские особняки. И сегодня выигрывают застройщики, которые могут удовлетворить эти требования.

– Не боятся люди ипотек и расстояний, на которые приходится возить детей в школы и детсады в Барнаул или близлежащие села. И благодаря этому населенные пункты начинают оживать и становиться востребованными в разных социальных сферах, – заключает Марина Ракина.

Для индивидуального жилищного строительства ставка останется 6 % независимо от количества детей и региона.

Фото автора

ШУМИЛОВ
Евгений

"Пока гараж, а там посмотрим": какие объекты одобрил градсовет Барнаула

Почему в Алтайском крае растет кредитование индивидуального жилищного строительства, если спроса нет

Изрезанному в плане и стоящему на колоннах офису пока не нашлось место в спальном районе Барнаула

Посмотреть все материалы автора